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【华泰地产陈慎团队】行业周报(第三十四周)
发布时间:2019-08-27 11:57:10 来源:和讯名家

  发布时间:2019年8月26日

  研究员:陈慎(S0570519010002)、刘璐(S0570519070001)、韩笑(S0570518010002)

  核心观点

  8 月 25 日,央行就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告称,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的 LPR 为定价基准加点形成。公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  定价基准转换日后(2019 年 10 月 8 日),全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR(8 月最新值为 4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限 LPR加 60 个基点(以 8 月最新值计算为 5.45%)。据融 360 统计,截至 2019 年 7 月全国 35个大中城市中,只有上海(楼盘)(4.84%)首套房平均利率低于 4.85%,只有杭州(楼盘)(5.42%)、天津(楼盘)(5.41%)二套房平均利率低于 5.45%。由于执行房贷利率折扣的城市已经很少,预计大部分城市房贷利率短期内基本稳定。

  新政规定,人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地 LPR 加点下限。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出预计基本不受影响。房贷利率作为行政调控的有效补充,在稳定行业预期层面仍将发挥重要作用。房住不炒的政策基调下,房地产市场景气度、资产价格走势、增量信贷流向仍将是利率加点的重要考量因素。我们认为不同城市之间的房贷利率也会延续分化,部分较热城市房贷利率加点会有所上升,而景气度回落的城市预计还是会维持稳定和合理的利率水平。

  此次调整只适用于新增个人住房贷款,存量贷款仍按原合同执行。新合同针对利率加点数值,一旦确定,整个合同期限内都固定不变;针对利率重定价(参考最近一个月相应期限的 LPR 进行基准调整),借款人和贷款银行可协商约定定价周期,最短为 1 年,最长为合同期限。综合两点来看,双方可以执行固定利率和浮动利率两种标准。考虑到此前贷款基准利率相对钝化,我们认为未来利率市场化传导更加顺畅,若长端利率继续下行,对购房者现金流潜在改善更为直接。

  融 360 数据显示 6、7 月房贷利率连续两个月回升,我们认为随着利率市场化带来利率中枢下行,以及调控压力下市场逐渐回落,重点城市房贷利率在因城施策的框架下或不具备持续回升基础。历史上地产的相对估值拐点均与实体流动性拐点同时出现,叠加优质房企业绩具备潜力,估值修复值得期待,其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。继续推荐:1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 A 等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(金地集团(600383)、中南建设(000961)、华发股份(600325)等);3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业(大悦城等)。

  继续推荐:1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 A 等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(金地集团、中南建设、华发股份等);3、受益于公募REITs 未来推进的优质商业物业企业(大悦城等)。

  风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性,部分房企经营风险,行业基本面下行风险。

本文首发于微信公众号:华泰证券(601688)研究所。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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